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物业管理存在六大弊病

关键字:   发布时间:2022-06-08   点击率:3498

  小区物业管理问题关系千千万万北京市民的日常生活。昨天,市政协召开专题新闻发布会,公布了市政协常委会《关于北京市居住小区物业管理问题的建议案及调研报告》,针对小区物业管理六大弊病提出了具体诊治药方,建议市政府在街道办事处设立物业管理纠纷的专业调解机构。


  参与调研课题的曾广宇委员向记者表示,目前本市小区物业管理存在开发建设遗留、收费难、业主委员会难组建、物业服务亟待规范、管理体制不顺及法律法规不完善六大问题。李少华委员介绍说,本市新建的3077个小区中,仅有11.7%成立了业主委员会,仍有近90%的小区没有成立业主委员会。


  弊病一:开发建设遗留问题成物业纠纷主因


  市政协调研报告认为,现有商品房小区发生的物业纠纷中,相当数量源于开发建设遗留问题。开发建设遗留问题主要表现在:一是规划变更导致业主权益受损。房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异。二是房屋建筑和附属设备质量差,配套项目缺项甩项。三是建筑权属不清。公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题,是业主与开发商争议的核心问题。本市多起较大的物业纠纷均源于地下车库、会所、配套用房等设施的归属不清,产权不明。


  弊病二:物业管理企业普遍收费难


  曾广宇委员表示,造成收费率低的原因也是多方面的。 一是物业收费的制定不公开透明,在前期,业主根本没有“讨价还价”的余地。二是物业管理企业服务不到位。三是低收入群体经济承受能力有限。四是问题不能得到及时解决,居民不满情绪影响交费。五是业主消费意识尚未形成。部分业主商品意识、物业消费意识和责任意识没有确立。


  弊病三:物业服务行为不规范


  李少华委员认为,本市物业管理企业管理和培训没有及时跟上。此外,本市的物业管理收费大多采取包干制的形式,物业企业在物业日常维护上收支不透明,业主对物业管理企业的服务缺少客观的评价依据,服务水平难以量化。个别物业企业甚至越权管理,少服务、多收费、乱收费,侵占业主的利益,引起冲突。


  弊病四:业主大会、业主委员会组建难


  造成这一问题的客观原因:一是部分小区开发期较长,小区内物业管理区域难以确定,造成业主大会迟迟不能召开;二是《物业管理条例》对业主大会和业主委员会的组织成立缺乏可操作性的指导;三是部分小区规模较大、业主数量多,组织数量众多、相互之间不熟悉的业主共同进行选举、决策等事务,本身的复杂程度超出了想象;四是业主参与意识不强,缺乏“有能力、有权威”的组织者。


  弊病五:政府职能缺位 监管体制不顺


  目前承担物业行政管理职责的是市建委物业处和小区办,全市物业管理体制没有形成统一的管理模式。居委会和街道办事处,由于没有明确的法定职责,也不能插手解决。因此,凡是居住小区物业管理的大事、小事,都去找政府,造成物业纠纷投诉率高、调解率低。


  弊病六:法律法规不完善不配套


  小区物业管理还没有形成完整、系统的法律体系,缺乏有效的法规加以规范,造成行政管理和物业管理关系难以理顺,多头管理问题久拖不绝。本市的物业管理条例实施细则至今仍未出台,很多具体问题的解决无法可依。


  对症下药:调研报告开出七剂良方


  一是高度重视居住小区物业管理在构建和谐社区中的作用,强化对物业管理的行政监管。


  二是整顿居住小区物业管理市场,积极解决开发建设遗留问题。


  三是规范物业管理,严格市场管理,建议在街道办事处设立物业管理纠纷的专业调解机构。


  四是完善物业管理法规的配套。


  五是健全管理体制,实现政府监管、行业自律和民主自治的有机结合。


  六是积极探索建立老旧小区物业管理长效机制,根据低收入群体的物业管理需要,建立以社区居委会为主、统一组织协调的物业管理新机制。


  七是加大宣传力度,推广先进经验,明晰各方的权利和义务,正确引导人们的物业消费观念。


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